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　　6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》（国务院令第379号，以下简称《条例》）。《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。下面，我就物业管理发展现状和《条例》的立法过程、遵循原则及其几个主要问题作一个简单的介绍。

　　一、我国物业管理发展现状

　　改革开放以来，深圳、青岛、大连等地先后引入国外和香港的经验，对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理，取得了较好的效果。随着城镇住房制度改革的不断深化、住房产权多元化格局的逐渐形成和住宅建设总量的持续增长，物业管理体制在全国范围内逐步推开。1994年以来，新建住宅小区基本实施了物业管理；近几年，不少城市在整治改造的基础上，将旧住宅小区逐步纳入物业管理。

　　在各级政府的高度重视和大力推动下，物业管理行业得到快速发展。目前，物业管理领域不断扩展，管理覆盖面不断扩大，物业管理已形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境保洁、绿化养护、居民生活服务等众多服务内容在内的综合配套服务，成为和我国经济、社会协调发展，与广大人民生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业。据不完全统计，截至2002年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38％，经济发达的城市已达50％以上，深圳等城市已超过95％；物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人。

　　物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，维护社区稳定，扩大就业起到了积极的作用。

　　但是，作为一个新兴行业，物业管理实践中也出现了一系列问题。一是，业主的权利义务不明确，物业管理各主体之间的法律关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任。二是，物业管理企业的行为不规范，存在着服务不到位、收费与服务不相符、擅自决定本该由业主决定的事项等行为，损害业主的合法权益。三是，业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约，有的业主委员会不能真正代表业主利益，甚至损害了业主的共同利益。四是，物业开发建设遗留的质量问题，使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。为解决这些问题，制定一部全国性的物业管理法规，规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，显得越来越迫切。

　　二、《条例》的立法背景和起草过程

　　近几年来，国家有关部门制定了一系列有关物业管理的规章和规范性文件，如《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）、《城市新建住宅小区管理办法》（建设部令第33号）、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（国家计划委员会、建设部计价费[1996]266号）、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建设部、财政部建住房[1998]213号）、《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号）、《物业管理企业资质管理试行办法》（建设部建住房[1999]261号）、《物业管理委托合同示范文本》（建设部、国家工商行政管理局建房[1997]263号）、《前期物业管理服务协议示范文本》（建设部建住房[1999]246号）等。与此同时，各地在物业管理立法方面也进行了积极的探索。上海、天津、重庆、广东、广西、海南、湖南、江西、河南、陕西等20多个省市制定了物业管理条例，其它省市也普遍颁布了物业管理办法。上述法规、规章和规范性文件对于指导各地物业管理实践起到了良好的作用，也为《条例》的起草提供了条件。

　　1999年4月，建设部成立《条例》起草小组，通过收集国内外有关资料，开展立法调研，召开专家论证会和有业主委员会、物业管理企业、街道办事处、派出所、居民委员会、律师等有关人员参加的座谈会，广泛征求地方和相关部门的意见等方式，认真研究分析物业管理立法面临的形势和立法应当解决的主要问题，于2001年3月形成《条例》（送审稿）。2002年3月，国务院法制办将《条例》列入立法计划，并在送审稿的基础上，经过反复论证、修改和完善，形成《条例》（草案）。2002年10月16日，国务院领导批示将《条例》（草案）公开向社会征求意见。这一彰显民意，推动民主立法，切实提高立法工作质量的举措，在社会上引起了积极反响。在近一个月的意见征求期间，国务院法制办共收到近4000条意见。从征求意见的情况看，社会各界对制定《条例》的必要性和《条例》（草案）的基本内容给予了充分肯定，一致呼吁尽快出台，使物业管理活动有法可依。在逐条研究分析并吸收有益意见的基础上，我们配合国务院法制办对《条例》（草案）进行了认真修改。2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》（草案）。可以说，《条例》反映了社会法制意识的日益增强，凝聚了人民群众的智慧和热情。

　　三、《条例》遵循的立法原则

　　《条例》在坚持立法法规定的立法原则和民法基本原则的前提下，还主要遵循了以下基本原则：

　　（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则。