宋安成

    北京盈科（上海）律师事务所房地产开发法律事务部主任。

    著有 《宋安成律师文集建筑与房地产》、《宋安成律师文集物业管理服务》、《业主权利疑难对策》，主笔中华全国律师协会 《律师办理物业管理法律业务操作指引》等。

案情简介：

    上海某物业公司系上海某置业发展有限公司选聘的前期物业管理单位，双方签订的《前期物业服务合同》中约定：上海某物业公司对坐落于浦东新区某路1-139号提供物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费，合同期限自本合同签订之日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

    2008年8月8日，钱甲、陶某、钱乙（乙方）与上海某置业发展有限公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买某花园50号1-4层；甲方暂测房屋建筑面积为253.39平方米，其中套内建筑面积为242.74平方米、公用分摊建筑面积为10.65平方米，另有地下附属面积为99.66平方米。

    钱甲、陶某、钱乙认为上海某物业公司收取物业服务费的依据房屋的计算面积有误，应收取253.39平方米的物业费，不应将地下附属面积纳入计算，诉至法院要求上海某物业公司返还多支付的物业管理费。法院观点：

    法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，大厂渔具城，系争房屋面积352.30平方米系测绘机构的实测面积，又根据三原告与上海某置业发展有限公司签订的《上海市商品房预售合同》中，“前期物业管理费按房屋实测建筑面积计算”的约定，被告按352.30平方米计算收取三原告涉诉房屋物业管理费，并无不妥。

律师点评：

    我国《物权法》规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，烘干，属于业主共有。 ”上述条文明确了地下车库的产权归属问题，但是对于地下车库是否需要缴纳物业费尚未给予明确的答案。而《上海市物业管理条例》第五十五条规定“物业管理区域内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。 ”并未规定属于业主的车库的物业费缴纳问题。根据民法权利义务对等的原则，业主享有地下停车位的所有权，享受物业公司的服务，大厂人才，必然需要支付相关的费用。