《深圳经济特区物业管理条例》公开征求意见

共有物业收益拟归全体业主所有

深圳新闻网讯 （记者 杜婷） 11月24日，历时9个月修订的《深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）》（以下简称“《条例》<草案征求意见稿>”）正式面向社会公开征求意见和建议，为期一个月。此次修法立足深圳物业管理实际，进一步理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务单位以及建设单位等之间的关系，重点明晰共有物业规定、建立业主大会组织备案制度、完善业主共有资金制度等，并对公众关注的小区停车位的使用等作出了明确规定。

自今年2月底起，中国物业搜索，深圳市人民政府法制办公室会同深圳市住房和建设局组成联合工作组，开展对《深圳经济特区物业管理条例》的修订工作。联合工作组深入基层街道调研,实地考察了物业小区，走访了相关协会，组织召开五十多场座谈会，认真听取了建设单位、物业服务企业以及业主代表对修法工作的意见和建议。据了解，修改后的《条例》（草案征求意见稿）共计10章157条，记者梳理出了8个创新点。

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1、共有物业收益须存入共有资金账户

《条例》（草案征求意见稿）根据《物权法》、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6号）的规定，增设了第二章“物业管理区域及设施”，明确了共有物业的范围、管理方式并对产权登记提出要求。

具体的，《条例》（草案征求意见稿）明确物业管理区域内的下列共有物业归业主共有：

（一）建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城市公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城市公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有；

（二）除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，属于业主共有：

1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分；

2.其他不属于业主专有部分，中国物业搜索，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

3.建设单位以房屋销售合同承诺归全体业主所有的物业。

《条例》（草案征求意见稿）要求建设单位申请不动产首次登记时，应当提出前款规定的共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

同时，《条例》（草案征求意见稿）规定共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费，努力从源头上减少物业纠纷。

2、建立业主大会组织备案制度

为解决业主自治组织缺位问题，《条例》（草案征求意见稿）规定业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书，业主大会可以凭代码证书到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户，并设计了共有资金审计制度、资金使用公开制度等一系列配套制度，一方面确保业主共有资金安全，另一方面也促进业主自治组织规范运作。

此外，根据《物权法》第八十一条规定，以及参照目前国内各兄弟省市的做法，《条例》（草案征求意见稿）明确物业管理准许“业主自行管理”或“委托其他人管理”；同时，降低业主大会和业主委员会的成立门槛，希望通过业主自主选择、发挥市场竞争作用，提升物业管理企业的服务水平。

3、完善业主共有资金制度

记者了解到，《条例》（草案征求意见稿）增加了“业主共有资金管理”一章：

1、明确业主共有资金包括专项维修资金、物业服务费以及共有物业收益等，其中首期专项维修资金由市物业专项维修资金管理机构统一管理，日常收取的专项维修资金由业主大会决定自行管理或者交由市物业专项维修资金管理机构统一管理；

2、建立了业主共有资金财务管理制度，业主大会取得统一社会信用代码证书后，既可以到银行开设共有资金基本账户，也可以不开设基本账户而委托物业服务企业开设共有资金共管账户。

4、规范前期物业管理行为