深圳市住宅局
关于贯彻国家《物业解决条例》
有关问题的指导意见的通知

（2003年11月21日）

深住〔2003〕120号

　　 国家《物业解决条例》已于2003年9月1日正式实施，对尺度和倒退物业解决行业具有深远意义。结合深圳物业解决行业立法及实践，现就贯彻国家《物业解决条例》的有关问题提出指导意见，请遵照执行。

关于贯彻国家《物业解决条例》有关问题的指导意见

　　 根据建设部《关于宣传贯彻〈物业解决条例〉的通知》、广东省建设厅《关于贯彻〈物业解决条例〉有关问题的通知》及深圳市法制局《关于我市行政机关行政执法适用法律的指导意见》等文件精神，结合深圳物业解决行业立法及实践，现就贯彻国家《物业解决条例》（以下简称国家条例）有关问题提出以下指导意见：
　　 一、法律适用的原则
　　 （一）宝安、龙岗两区执行国家条例和《广东省物业解决条例》（以下简称省条
　　 例），国家条例、省条例未规定的参照适用《深圳经济特区住宅区物业解决条例》（以下简称特区条例）及其实施细则。
　　 （二）特区内四区仍执行特区条例及其实施细则，特区条例未作规定的执行国家条例的有关规定。
　　 二、具体贯彻意见
　　 （一）关于物业解决区域划分
　　 划分物业解决区域时，应当考虑物业的共用措施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、规模经营、便于解决的原则。具体划分举措：
　　 1．按城市结构局部容许的项目红线图范围划定。
　　 2．已建成的物业以其曾经自然形成的物业范围确定。
　　 （二）关于业主年夜会及业主委员会
　　 1．在一个物业解决区域内，物业浙江，只能选举发生一个业主年夜会、业主委员会，并聘请一家物业解决企业从事物业供职；业主委员会不得从事经营解决或物业供职活动，包括向业主收费或与非物业解决企业及个人订立物业供职合同。
　　 2．宝安、龙岗两区业主在初次业主年夜会会议上的投票权，按每一平方米建筑面积为一投票权，不够一平方米的，物业导航，按四舍五入处置惩罚。
　　 3．各区局可以组织街道办、居委会介入指导业主年夜会、业主委员会的筹办工作。
　　 4．不行立业主年夜会、业主委员会的情况依照国家条例的相关规定执行。
　　 5．业主年夜会表决时应当使用业主年夜会表决票的示范文本，示范文本由市物业主管局部统一制定。
　　 6．业主委员会委员的任职资格和资格终止依据建设部《业主年夜会规程》相关规定执行。
　　 （三）关于物业解决招投标
　　 1．深圳市范围内住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业解决企业；投标人少于3个可能住宅规模较小的，经物业所在地的区物业解决行政主管局部容许，可采纳协议方式选聘具有相应资质的物业解决企业。
　　 前款“规模较小”在特区内是指在一个物业解决区域内，多层建筑面积低于五万平方米的，或高层总建筑面积低于两万平方米的，快手涨粉，或多层、高层混合建筑面积低于3万平方米的；在宝安、龙岗两区是指房屋建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目（包括同一物业解决区域内非住宅的房屋建筑面积）。
　　 2．业主年夜会、业主委员会聘请物业解决企业的应当采纳招投标的方式。
　　 3．市、区两级政府所属物业实施物业解决的，均应通过公开招投标方式选聘物业解决企业。
　　 （四）关于前期物业解决制度
　　 1．深圳市各区均执行国家条例规定的临时公约制度。建设单位售房时应当与购房人签订临时业主公约，临时业主公约应当报区住宅（建设）局备案。
　　 2．宝安、龙岗两区业主年夜会可经该物业解决区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，决定与前期物业解决企业续签物业供职合同或另行采取公开招投标选聘物业解决企业。
　　 3．特区内仍然执行特区条例的相关规定。建设单位应当与经过公开招投标选聘的物业解决企业签订前期物业供职合同，并将前期物业供职合同的次要内容在售房合同中向买受人明示。
　　 4．建设单位应当对其所拥有的空置房或自用房、经营房、收入没有纳入民众收益的会所，交纳物业解决供职费及本体维修资金。
　　 （五）关于物业解决企业资质解决制度和职业资格证书制度
　　 1．各区均要重点查处未取得物业解决资质证书从事物业解决的行为，宝安、龙岗两区执行国家条例第六十条的规定；特区内四区仍执行特区条例及其实施细则的有关规定。
　　 2．物业解决企业聘用未取得物业解决资格证书的人员从事物业解决活动的，由各区住宅（建设）局责令限期整改。未整改的按国家条例第六十一条的规定惩罚。
　　 （六）关于维修基金制度
　　 1．深圳市各区关于维修基金的名称和解决制度暂不变更。
　　 2．宝安、龙岗两区待国家专项维修资金解决法子出台后遵照执行。
　　 （七）关于物业供职收费
　　 1．深圳市各区关于物业供职收费执行现行规定；宝安、龙岗两区待国家物业供职收费解决法子出台后从其规定。
　　 2．物业解决区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业解决企业蒙受委托代收前述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　 3．业主违反物业供职合同约定逾期不交纳物业供职费用的，业主委员会应当督匆匆其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业解决企业可以向人民法院起诉。
　　 三、关于市区物业解决行政主管局部份工协作问题
　　 贯彻国家条例必要强有力的组织机构作包管，市、区两级物业解决行政主管局部应明确工作职责，分工协作，协调和尺度有关工作办法，以确保国家条例的贯彻实施。