服务这么差，还好意思跟我要物业费！什么？法院居然还支持物业公司……当下，人们在各式小区里生老病死，住到哪里都躲不开物业公司，随之而来的是业主和物业公司之间纠纷的高发。根据南京中院统计，2013年-2015年，南京全市法院共受理物业服务合同纠纷案件24631件，在同期全市法院受理的民事案件总数中占比高达20%。其中，业主因不满物业公司服务而拒交物业费的案件更占绝大多数，结果大多却是物业公司胜诉。既然物业服务不到位，为何业主告不倒物业公司？法官指出，物业服务质量缺乏权威评判标准，是业主败诉的最重要原因。 通讯员 中苑

　　扬子晚报记者 罗双江

　　A 业主拒交物业费有七大事由

　　先来看两个南京的真实案例。在嘉宇物业诉吴先生拖欠物业费一案中，吴先生称，嘉宇物业没按合同约定提供合格服务，自2009年入住以来，小区停车、卫生、绿化、门岗、装修管理、社区文化建设等诸方面都存在严重问题。此外，自己家中朝南房间渗水发霉一再报修，物业就是不理，导致过了保修期，至今仍渗水。因嘉宇物业未按合同约定履行义务，自己有权拒付物业费。

　　在龙禹物业诉朱先生拖欠物业费一案中，朱先生称，小区物业费标准是每月每平方米1.8元，但自己享受的服务远远达不到。龙禹公司用门禁卡拦住门，不让业主进出；龙禹公司老板在小区偷电，把电费计入公摊中。小区选聘物业公司时，包括龙禹公司在内的3个公司均未达到法定要求，区物业办还发了指导意见书，说明龙禹公司服务不合法，当时没在区物业办及街道备案，故业主不交物业费是合法的。

　　【法官解析】在物业服务合同纠纷中，绝大多数是物业公司作为原告、诉求业主交纳物业费，业主最常提出的抗辩理由是物业公司服务瑕疵或物业公司违约。从法院审判实践来看，业主拒交物业费主要有以下七大事由：

　　1、公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵。2、建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务。如房屋漏水，经向物业公司报修后未能解决。3、行使管理责任不到位。如未及时有效制止违章搭建、拆除承重墙等违法行为。4、未能履行安全保障义务。如财物被偷，车辆被盗、被划；在小区内受到第三人侵犯等。5、物业公司未公布账目，侵害业主知情权。6、物业公司人员滥用职权。如非法闯入业主住宅，违法对业主实施停电、停水、停气等行为。7、物业公司超越其职权，如擅自利用小区公共场地、设施牟取不当利益等。

　　B 法院并非物业公司“收费机器”

　　上述两案中，业主的抗辩理由都没得到法院支持。马帅法官表示，司法审判中，对业主拒交物业费的抗辩都持审慎态度，主要体现在两方面：

　　第一，明确业主需对物业公司服务不到位承担举证责任。业主通常仅提供照片，但物业服务是持续性的，照片是静止性的，难以反映物业服务具体情况，法院一般认定为举证不充分。如嘉宇物业诉吴先生一案，法院认为吴先生没提供证据证明外墙渗水、业主报修及物业未尽日常维护义务，故对其抗辩不予支持。又如，业主常提交其他业主签名的书面证言作为抗辩证据，但因证人未出庭以及证人同系小区业主，与当事人具有利害关系，其证言往往不被采纳。

　　第二，主张物业公司服务存在瑕疵，需达到较为严重的程度。也就是说，物业公司出现轻微违约时，法院通常认为不宜减免物业费。如龙禹物业诉朱先生一案中，法院认为朱先生的主张即便客观真实，也属于物业服务的瑕疵，这些不尽如人意之处，不足以构成业主拒交物业服务费的理由。

　　【法官解析】物业公司提供服务具有长期性、持续性，需要面对形形色色的人员和情况，即使尽最大努力，服务存在瑕疵仍然不可避免，法院需要对客观情况给予必要的认可。如果经审理查明物业在服务中存在轻微违约，可以在判决书相关部分予以认定，对该种行为予以批评，但判决结果则无需减免物业费。现实是，由于法院对业主拒交物业费的抗辩持审慎态度，业主往往存在证据不足等问题，造成业主方败诉比例高。大量判决业主败诉易引起业主方不满，认为法院“沦为物业公司的收费机器”，实际上并非如此。

　　C 物业服务质量评判标准亟待出台