大洋网讯  业主对物业服务不满，能不能以此为由拒交物业费？记者今日梳理广东法院近年来审理的多宗物业服务合同纠纷案件发现，业主因不交物业费被告上法庭的案件比重较大，其中业主一方在应诉时给出的理由五花八门，有的是因为物业打扫楼道卫生不干净、有的是因为找不到停车位、有的是因为楼上漏水、有的是因为物业收费太高服务却不达标等等。不过，这些理由最终并非都能获得法院的认可，多起案件最终都是判决业主需补交物业费。

　　受访法官指出，物业费是业主在物业服务企业按照合同约定履行物业管理服务后应当给付的对价。依据法律规定，物联招聘，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。

　　案例一：卫生清扫不干净拒交物业费 法院判业主补交九成

　　多年前，蔡某购买了汕头某小区多套房产，当时与物业公司签订《物业管理服务协议》，收费标准为住宅按每月每平方米0.45元计收，商铺按每月每平方米1.2元计收。但实际上，物业公司以每月每平方米1元向蔡某收取物业费，若业主逾期交纳则每天按0.1%收取滞纳金。

　　协议签订后，蔡某当月一次性向物业公司交纳1年的物业费。之后，蔡某断断续续将房产出租给他人。但自2009年3月起，蔡某名下一套房产没有交纳物业费，而其余7套房产自2011年8月起也没有交纳物业费，截至2014年10月，这几套房产累计拖欠物业费16110元。眼见多次催交费用未果，物业公司一纸诉状将蔡某告上法院，要求交纳拖欠的物业费并支付滞纳金。

　　法庭上，蔡某提起反诉，他指出物业公司违反《物业管理服务协议》，没有按约定每天提供上门清扫生活垃圾及小区内公共场所清扫等服务，且商铺门前被非法设置为收费停车场，物联招聘，因此他才停止交物业费。此外，蔡某要求物业公司对非法停车场应予清除，并对今后的停车秩序进行管理。对此，物业公司承认自2014年蔡某没有交纳物业费后，可能没有为他清理垃圾，但停车场不是物业公司设置收费。

　　一审法院审理后认为，物业公司、蔡某签订的《物业管理服务协议》是有效合同，应受法律保护，并对双方当事人有法律约束力。物业公司按协议约定为蔡某提供物业管理服务，蔡某拖欠物业费属于违约行为，物业公司要求蔡某付还拖欠的物业费，合理合法，予以支持。但鉴于物业公司在管理服务上存在不足，因此判决驳回要求蔡某支付滞纳金的诉求。

　　此外，针对蔡某反诉要求物业公司予以清除非法停车场的诉求，经审理查明，该收费停车场路段的管理职权应属所在行政职能部门而不在于物业公司，且该收费停车场非物业公司设置和收益，物业公司已尽力在与相关部门协调解决。因此，蔡某的反诉请求依据不足，予以驳回。

　　蔡某不服一审判决，提起上诉。汕头中院审理后认为，物业费除保安、保洁、绿化、通行秩序、车辆停放等服务费用外，还包括物业管理有关设施、设备的保养、维护费用，业主管领物业后，客观上已接受了物业公司的基本物业服务，蔡某的房产处于物业管理区域之内，应按约定履行交纳义务。但物业公司确实存在保安巡逻、卫生保洁不到位等情形，根据国务院《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，此外依据广东省高级人民法院关于"物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整"的指导意见，结合物业公司实际收取的物业费已低于原约定的收费标准以及物业公司在提供物业管理服务上存在的瑕疵，酌情调整蔡某自2009年3月起的物业费，按90%计收，其中自2009年9月起至2014年11月5日止，为14499元。

　　案例二：不满物业收费高服务不配套 法院判租客须全额交物业费

　　2012年2月，张某承租了一套位于广州市荔湾区的房产，按照租赁合同约定，租赁期内由张某承担物业费。但自2012年5月1日起，张某一直没有交纳物业费。多次催交未果，物业公司将张某告上法院，要求张某交纳拖欠的物业费用，并支付因拖欠物业费所产生的滞纳金。

　　面对控诉，张某辩称，物业公司收费过高，因为他承租的房屋是回迁房，但物业公司却按照小区内其他商品房标准，统一征收3.3元／㎡／月物业费，这明显不合理、不公平。而且，物业公司在收取这么高额物业费的同时，却没有提供相应质量的物业服务，依据广州市商品房物业管理费政府指导价最高一级收费标准为2.8元／㎡／月，物业公司却按3.3元／㎡／月收取，那么物业公司也必须提供超一级（最起码也应一级标准）服务的服务质量。与此同时，《广州市住宅物业服务收费参考标准》从综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五大方面，对物业服务等级分为一至五级。对照此标准，物业公司多处都没有达到一级标准。例如管理处没有每天提供不少于12小时的业务接待、没有对业主或非业主使用人的咨询即时处理、没有维护好公共设施、没有每年组织不少于4次社区活动、小区没有设监控中心、小区出入口没有24小时值班看守等。