一、政策依据

　　（一）河北省物价局、河北省住房和城乡建设厅《河北省物业服务收费管理实施办法》（冀价经费〔2014〕12号）；

　　（二）国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）；

　　（三）河北省物价局《关于放开部分服务价格的通知》（冀价经费〔2015〕33号）；

　　（四）河北省物价局《河北省定价目录》（冀价政调〔2015〕143号）；

　　（五）住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）；

　　（六）《石家庄市物业管理条例》（2010年修订）。

　　二、修订的必要性

　　（一）落实国家和省物业服务收费管理新政策要求。2014年以来，国家和省出台了一系列关于价格机制改革、物业服务收费管理的新政策，对价格机制改革的方向、物业服务收费的政府定价范围、价格形成机制、管理方式等都做了新的规定，亟需根据这些新政策对我市现行的物业服务收费管理政策进行调整。

　　（二）适应当前物业服务收费管理客观需求。现行《办法》（市价〔2004〕69号）是2004年6月制定的，2012年重新发布过一次（未做修改），执行至今已超过11年。11年来，我市物业服务行业的经营环境、业主需求、服务内容、运行成本等都发生了很大变化，业主和物业服务企业在收费上产生了不少新问题，也亟需从政策上加以明确和规范。

　　三、法定程序

　　根据《政府制定价格行为规则》（国家发改委令第44号）、河北省《政府制定价格行为实施细则》（冀价调〔2007〕第1号）、《河北省定价听证目录》（冀价政调﹝2015﹞282号）有关要求，制定住房前期物业收费标准应当依法履行价格（成本）调查、听取社会意见、集体审议、作出制定价格的决定、公告等程序。目前，成本监审（调查）、拟定方案等工作程序已完成，进入征求社会意见阶段。

　　四、成本监审情况与审核结论

　　依据《价格法》、《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》等规定，石家庄市价格成本调查监审局对选取的全市有代表性的14家物业服务企业实施了成本监审。

　　（一）各等级物业基本服务平均成本审核结论：

　　特级项目为3.21元/平方米?月；

　　一级项目为1.60元/平方米?月；

　　二级项目为1.49元/平方米?月；

　　三级项目为1.14元/平方米?月；

　　四级项目为0.61元/平方米?月。

　　（二）公共设施运行维护成本调查结论：

　　1、 电梯运行维护平均成本为0.25元/平方米?月；

　　2、自来水二次加压设备运行维护平均成本为0.05元/平方米?月。

　　（三）装修垃圾清运平均成本为3.92元/平方米。

　　五、《实施办法》修订的五个要点

　　（一）重新明确了物业服务收费政府定价的范围。依据《河北省物业服务收费管理实施办法》（冀价经费〔2014〕12号）、《河北省定价目录》（冀价政调〔2015〕143号）的规定，将物业服务收费实行政府指导价的范围由现行《办法》的“普通住宅区公共性服务收费”调整为“业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费”。这一调整将解决现行办法中普通住宅区和高标准住宅区没有明确界定标准的问题；按照省文件规定，业主社区，增加了对装修垃圾和渣土清运费、门禁、电梯卡（证）收费政策的相关规定；根据国家发改委《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）、河北省物价局《关于放开部分服务价格的通知》（冀价经费〔2015〕33号）放开住宅区停车服务收费，实行市场调节价。

　　（二）重新明确了住宅小区前期物业服务等级指导标准。修订的《石家庄市住宅区前期物业服务等级指导标准》，业主社区，业主社区，将原来的一级、二级、三级、四级、等外级5个等级标准，调整为特级、一级、二级、三级、四级，并明确了相应的服务项目和内容。新指导标准增设“特级”等级，主要目的是对目前我市极少数高端住宅区物业服务及收费标准进行规范，同时为以后其他高端物业入驻我市留有发展空间；删除了“等外级”等级，四级以下住宅区的物业服务具体项目内容和收费标准，由业主与物业服务企业在不超过公布的最低物业服务等级基准价内协商确定，给服务双方留有更大的协议空间。新标准进一步体现了服务品质，细化了服务内容，方便业主实施监督，更加有利于我市物业服务业发展和保障业主合法权益。