关于修订印发兰州市物业服务收费管理实施办法的通知

　　兰价办发〔2016〕139号

　　各县、区物价局、住建局（房管局），各物业服务企业：

　　为贯彻落实《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）和《甘肃省发展和改革委员会关于印发〈甘肃省定价目录〉的通知》（甘发改价调〔2015〕1080号）、《甘肃省发展和改革委员会关于进一步落实〈甘肃省定价目录〉有关问题的通知》（甘发改价调〔2015〕1259号）、《省发改委、财政厅关于取消收费许可证收费登记证制度加强事中事后监管的通知》（甘发改收费〔2015〕268号）文件精神，以及自2016年7月1日起施行的《兰州市物业管理条例》的有关规定，我们对《兰州市物业服务收费管理实施办法》（兰价办发〔2014〕210号）进行了修订，经市政府第153次常务会同意，现予以印发，请认真贯彻执行。原兰价办发〔2014〕210号同时废止。

　　兰州市物价局

　　兰州市住房保障和房产管理局

　　2016年8月26日

　　兰州市物业服务收费管理实施办法

　　第一章  总  则

　　第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《甘肃省定价目录》、《甘肃省物业服务收费管理实施办法》等法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费行为及价格管理工作。

　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

　　第四条  市和各县区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

　　物业项目所在地的政府街道办事处和社区应当加强对物业服务企业收费行为的监督，及时协调处理物业收费纠纷和矛盾。

　　第五条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务内容和服务质量相适应的原则。

　　第六条 开发建设单位、业主（业主委员会）应通过公开、公平、公正的招投标机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业正当的价格竞争, 禁止价格欺诈等价格违法行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第二章  物业服务收费管理

　　第七条  物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第八条 物业服务收费标准以合理成本费用为基础,结合物业服务内容和服务质量确定。

　　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　第九条  物业服务成本或者物业服务支出构成，一般包括以下部分:

　　(一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，其中不包括中央空调和二次供水、电、暖设施运行等费用；

　　(三)物业服务区域清洁卫生费用;

　　(四)物业服务区域绿化养护费用;

　　(五)物业服务区域秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务企业固定产业折旧;

　　（八）物业服务合同约定的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中另行约定，由物业服务企业代收代缴。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。