2010年1月，在一次物业服务知识讲座中，与参会的物业服务企业进行了现场互动交流活动，许多物业服务企业都讲述了身边以及工作中发生的大量鲜活的实际事例，有些内容非常具有代表性，故整理出其中十二个较为典型的案例，供业内人士参考。

　　案例一：一国两制

　　有一家物业公司，通过与业主委员会签订物业服务委托合同接管了一个居民小区物业服务项目，进驻后遇到了一个难题。其中有四幢楼的业主联合起来，不接受物业公司的物业服务，并拒绝交纳物业服务费，还自行聘请了保洁员、秩序维护员等进行服务。多次协商未果，这种“一国两制”的局面让这家物业公司颇感头疼。

　　解析：这四幢楼内居住的业主，均有权对物业公司的服务进行监督，也可以提请解聘物业公司，但这种权利不能任意地无限制行使，而必须按照法定的程序，通过业主委员会来行使。业主委员会是全体业主行使权力的代表组织，而部分业主不能按照各自的意愿擅自做出聘请或解聘物业公司的决定。本案例中，这四幢楼内业主的行为不是维护自己的合法权益，其实是在侵害其他业主的公共利益。

　　《城市新建住宅小区管理办法》第四条规定：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的服务模式，由物业服务公司统一实施专业化服务。”第六条规定：“住宅小区应当成立住宅小区业主管理委员会。该委员会是在房地产行政主管部门的指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”

　　案例二：代人受过

　　一家物业公司从接管服务到服务合同期满三年间，累计未收回物业服务欠费高达80万元，这对于物业服务企业而言，是一个不小的数额，由此，让这家物业公司蒙受了严重的亏损。原因就是房产存在严重质量缺陷，而房产开发商早已破产，业主将所有的怨气不分青红皂白都发泄在了物业公司身上。

　　解析：此案例中，物业公司成为了房产开发商的替罪羊。这种情形是物业服务企业面临的诸多难题中，非常具有普遍代表性的一种。

　　房产开发商与业主之间存在房产买卖合同关系，由于房屋质量的问题，开发商基于赔偿责任对业主负有债务。业主与物业服务企业之间存在服务委托合同关系，如果物业公司如约履行了自己的义务，而业主不交纳物业服务费，则业主对物业公司负有债务。但关键问题是房产开发商与物业公司之间没有债权、债务关系；因此，依据《合同法》第九十九条的规定，不符合“当事人互负到期债务”的条件，业主不能直接向物业公司主张抵消。同时，此案例中业主也没有征得物业公司对债务进行转移的同意。《合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。

　　案例三：自作自受

　　有这样一家不懂法的物业公司，做了一件这样让人啼笑皆非的事。该物业公司与业主委员会部分成员之间达成了口头服务意向，在未正式签订物业服务委托合同的情况下，就自行开始实施物业服务，结果可想而知。

　　解析：物业服务企业进行物业服务的前提是必须签订书面的物业服务委托合同，因为物业服务委托合同是明确服务关系的法律文件，它规定了合同双方当事人的权利与义务，是物业服务企业进行服务的合法依据，没有取得合法的依据就擅自实施物业服务，当然无法得到法律公正的保护。

　　《城市新建住宅小区管理办法》第十条规定，物业服务合同应当明确：（一）管理项目；（二）管理内容；（三）管理费用；（四）双方权利和义务；（五）合同期限；（六）违约责任；（七）其他。

　　案例四：越俎代庖

　　一家物业公司为了小区的整体美观，在一个居民小区内实行了这样一条规定，禁止首楼以上业主加装防护栏，并且张贴于小区公共区域的各个部位。许多业主，尤其是二楼的业主纷纷表示不满，有的业主不理会物业公司的规定，出于自身安全考虑强行安装，为此经常与物业公司发生冲突。一天夜里，一家二楼的业主室内发生入室盗窃案，而且损失财物数额非常巨大，结果业主一怒之下把物业公司告上了法庭。