本报记者 徐超 杭州报道

　　1月9日，南都物业服务股份有限公司（简称“南都物业”，603506.SH）发布首次公开发行股票第二次投资风险特别公告。南都物业首次公开发行不超过1984.127万股人民币普通股（A股）的申请已获中国证监会核准，将于1月23日通过上交所交易系统实施。按16.25元/股的发行价格，预计募集资金约3.22亿元。

　　有别于绿城物业在港交所上市，另一家名气和规模更大的碧桂园物业还在IPO的道路上漫步前行，业务范围主要局限在浙江、更大程度上只是占据在杭州的南都物业，就此被冠上了“物业第一股”的称号。

　　但相较于资本市场“物业第一股”的美誉，烘干，南都物业在业主口中却是口碑不佳，导致的直接结果就是物业费收不上来，存在大量的“物业服务合同纠纷”案。不过公司方面向《华夏时报》记者回应表示，打官司讨物业费是普遍做法，不对企业构成影响。记者也发现招股书中没有提到此类官司。

　　记者另外发现，在2016年首发招股书前，作为南都物业主要客户的银泰置地“火线”入股，随着一年半后南都物业晋升为“物业第一股”，银泰置地这笔买卖也是获得了丰厚的回报。

　　“赶不走的物业”

　　根据招股书的披露，南都物业的前身浙江南都物业管理公司由浙江华电房地产开发公司出资设立，注册资本200 万元。浙江华电房地产开发公司于1995年8月8日完成改制，于1998年10月更名为“浙江南都房产集团有限公司”，于2006年8月21日更名为“浙江万科南都房地产有限公司”。后经数次股权转让，韩芳成为南都物业的绝对大股东和实控人。

　　南都物业的经营范围在浙江。报告期内，公司物业管理服务区域主要集中在浙江地区，公司在浙江省营业收入分别为37265.89万元、43806.71万元、49231.68万元与28310.56万元，月如意，占相应期间主营业务收入的比例分别为95.80%、93.27%、85.49%与75.69%。

　　招股书披露，“公司目前的账面现金主要是物业费预收账款，以及大量代收水电费。”但就是这些物业费，南都物业陷入“身经百战、千战”的境地，因为不交的业主太多了，很多小区的业主都以赶走南都物业为目标，2016年10月，杭州电视台《民情观察室》的一期节目，直接将南都物业命名为“赶不走的物业”。

　　根据公开资讯显示，目前已公开判决的南都物业及其子公司起诉或被业主起诉的“物业服务合同纠纷”案，就有1327件，按照一年250个工作日、一天一起官司来算的话，打完这些官司就要花费5.3年，不用说还有那些未开庭、已开庭未审判的同类案子。

　　南都物业则称，公司对物业费的收款建立了完善的管理制度，绝大部分业主能按时交费，公司对存在欠费的业主，进行积极沟通，让业主满意后交费，对无法解决的欠费情况，公司通过法律途径解决。

　　南都物业在回复《华夏时报》记者时也只是表示：“公司翻阅了包括许多港股上市物业公司以及国内大型物业公司的诉讼记录，烘干，发现同行公司均会采取此类措施催讨物业费。公司此类案件法律事实明晰、诉讼金额普遍较低，通过该方式的回款金额占营业收入比例较低，对公司生产经营不构成重大影响，不会对公司业绩及资本运作存在影响。”

　　大客户突击入股

　　招股书显示，银泰置地是南都物业的大客户之一。2011 年起，南都物业与银泰置地签订了华东区战略协议，全面进军综合商业物业市场，率先实现了齐全的业态分布与多元化服务体系的建立。

　　2016 年4 月22 日，南都物业召开2015 年度股东大会，全体股东同意增资952.381 万元，由新增股东以货币资金认缴。这之后，银泰置地、上海南都集团以3900万对价入股，出现在南都物业的股东名单中，成为占股6%的主要股东之一，对应南都物业整体估值仅为6.5亿元。

　　而2016年7月1日，南都物业刚刚首发招股书。现在南都物业上市在即，这意味着银泰置地、上海南都集团这一笔买卖将获得大赚。除银泰置地外，上海南都集团的实控人是原南都房产的创始人之一、拥有新加坡国籍、取得境外永久居留权的周庆治，韩芳和周庆治同为南都房产最早的一批员工。

　　虽然银泰入股符合法律法规的规定，但上海严义明律师事务所创始人严义明律师表示：“为什么不让别人入股而让银泰入股？就是这大客户的身份啊，上市后能给大客户带来丰厚回报。”