南方都市报讯 记者罗忠明 “物业服务不到位，减免业主逾期缴交物管费滞纳金；业主拒交费，无理要败诉……”昨日（1月12日）上午，江门市中级人民法院发布《物业服务合同纠纷案件审判白皮书》和全市法院物业服务合同纠纷案件十大典型案例。

　　案例一：物业服务不到位，减免业主逾期缴交物管费滞纳金

　　——江门市新会区某物业管理有限公司诉梁某物业服务合同纠纷案

　　【主要案情】2017年3月，某物业公司诉称与梁某之间存在物业服务合同关系，但梁某自2014年3月起没有缴纳物业管理费，故向法院提起诉讼，请求判令梁某立即支付物业管理费2739.14元（暂计至2017年3月）及相应违约金（暂计至2017年3月31日止为4600.86元）。梁某抗辩认为涉案小区物业服务存在问题因此才拒交物业管理费。根据法院调查取证，涉案小区确实存在诸如设施老化、卫生差、乱停车等物业服务不到位的问题。

　　在案件审理期间，经法院主持，双方当事人达成了一致调解意见：一、物业公司与梁某一致确认截至2017年3月30日止，梁某尚欠物业公司2014年3月至2017年3月的物业管理费合计2739.14元，此款梁某定于2017年4月5日前一次性支付给物业公司，物业公司收款后应即时交付发票给梁某。二、物业公司自愿放弃本案其他诉讼请求。

　　【点评】本案有相关证据证明物业公司的服务存在不达标的事实，法院依照事实与法律对双方当事人进行调解，在业主缴纳物业管理费的同时减免了滞纳金，并且法院在案件调解过程中对涉案物业公司发出要求整改的司法建议，事后回访时发现收效甚好。

　　案例二：业主拒交费，无理要败诉

　　——江门市某物业服务有限公司诉黄某物业服务合同纠纷案

　　【主要案情】2011年12月28日，某物业公司与涉案小区业委会签订《小区物业服务合同》，并在合同签订后依约为涉案小区提供物业管理服务。黄某作为小区业主，在获得物业公司提供的物业管理服务后，以该公司提供物业服务不到位，及对业主委员会成立的合法性及业主委员会选聘物业服务企业的程序存在质疑为由，拒绝缴纳物业服务费。

　　法院经审理认为，黄某对其抗辩意见未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。业主委员会是业主大会的代表机构，其签订的《小区物业服务合同》是代表业主大会所签订的，该合同对涉案小区全体业主具有约束力，黄某作为业主，在获得物业公司提供的物业管理服务后，按照等价有偿的原则，应向物业公司支付物业服务费用及逾期付费的违约金。

　　【点评】在物业纠纷审判实践中，业主多以物业公司服务不到位、物业公司选聘程序不合法、业主并非合同当事人等为由进行抗辩，但业主往往难以对自己的抗辩意见提供证据证明，或因没有法律依据而难以胜诉。根据我国《合同法》的相关规定，如果物业公司基本履行了物业服务义务，只是存在部分的瑕疵，并不构成根本违约。此时，物业公司已履行了合同的主要义务，业主应当承担支付物业服务费的义务，但依法享有要求物业公司继续履行和采取补救措施的权利。我国物业管理相关司法解释规定，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由，大厂人才，或仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由提出抗辩的，法院不予支持。业主对于物业公司选聘程序或物业服务质量存在质疑，可向住建部门、街道办、社区等机构反映、表达意见，妥善处理纠纷，并不能据此拒交物业费，否则，在没有充足证据证明物业服务存在质量问题的情况下，应按约定付费，并承担违约责任。

　　案例三：权利人主张权利需及时，诉讼时效届满后将丧失胜诉权

　　——江门市某物业发展有限公司诉刘某物业服务合同纠纷案

　　【主要案情】某物业公司从2002年3月1日开始与开发商签订《物业管理委托合同》后一直为涉案小区提供物业管理服务至今。2004年1月17日，业主刘某与该物业公司签订《物业管理合同书》、《委托银行代缴物业管理费协议》及《本业主（住户）承诺》，约定由该物业公司进行物业管理，物业管理费按照建筑面积每月每平方米0.8元收取，管理费缴交时间为每月10号，业主与管理公司签订委托银行收款协议，由银行划账，管理费按指定期限缴交，逾期按每日10 收取滞纳金。刘某自2004年收楼后至2009年12月一直有缴纳物业服务费，但从2010年1月开始，因对物业公司服务不满，故拖欠物业管理费至今未交。该物业公司遂于2016年10月11日提起诉讼，要求刘某支付2010年1月至2016年7月31日的物业管理费及违约金。