《关于规范住宅小区服务收费的通知》经市法制局审查通过，2017年9月1日以《中山市发展和改革局 中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知》（中发改价控[2017]406号，物联招聘，以下简称《通知》）颁布，自2017年10月1日起实施。现就《通知》解读如下：

　　一、出台《通知》的背景及重要意义

　　（一）建设和美宜居中山的需要。住宅小区服务涉及民生，与群众生活息息相关。规范住宅小区服务收费，创造良好的生活氛围，是建设和美宜居中山的重要内容。近年来，我市住宅小区服务收费投诉占全市价格投诉的一半以上，应该进一步规范住宅小区服务收费，促进和美宜居中山的建设。

　　（二）贯彻落实《中山市物业服务收费管理办法》的需要。2016年我局会同市住房城乡建设局修订了《中山市物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），但《办法》对明码标价规定等方面，只作了原则性规定，需要制定相关配套政策文件，便于企业执行和加强社会监督。

　　二、主要措施

　　（一）如何制定住宅前期物业服务费

　　1、住宅前期物业服务费（含自有产权车位、车库）实行招投标制度，在前期物业管理招投标（含协议方式）时确定收费标准、服务内容和服务标准。

　　2、属于政府指导价管理的住宅前期物业服务费，应在政府指导价标准内招投标确定收费标准。

　　3、如确需超出政府指导价的，建设单位应于招投标前三十日报市发展改革局，市发展改革局按《中山市发展改革局关于印发核定超过政府指导价的住宅前期物业服务费办理指南的通知》（中发改价控〔2017〕344号）规定核定，核定的收费标准作为前期物业服务企业中标的最高收费标准。

　　4、商品房买卖合同、前期物业服务协议、前期物业服务合同约定的物业服务收费标准应当一致；如不一致的，按较低的标准执行。

　　5、住宅（不含别墅，含自有产权车位、车库）前期物业服务费调价原则上不得超过政府指导价。

　　（二）住宅小区服务收费如何明码标价

　　1、建设单位应按照《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》做好商品房销售明码标价。

　　2、物业服务企业应在物业管理区域内醒目位置、收费场所公示所有收费项目，包括物业服务企业名称、收费项目、收费标准、收费依据、收费对象、计算单位等内容。小区物业服务内容及服务标准单独公示，小区停车服务收费还应在小区出入口处公示。

　　3、除上述明码标价方式外，物业服务企业可根据自身实际，采用电子屏幕、公众网络平台等形式进行公示。

　　4、物业服务企业不得收取约定以外的收费，不得收取未经公示的费用。未经公示的收费业主有权拒交。

　　（三）业主何时开始交纳物业服务费

　　1、业主应自房屋交付之日起支付物业服务费。

　　2、房屋未达到交付条件，开发商不得强制交付业主，物业公司不得以此作为开始计费的理由；房屋已具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业服务费。当事人另有约定的，从其约定。

　　（四）如何认定小区业主人数和专有部分面积

　　1、建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。车位产权人等与房屋产权人不一致的，车位产权人不能单独计入业主人数。

　　2、专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。专有部分面积，包括套内建筑面积和分摊面积。

　　（五）如何制定和调整住宅小区停车服务费

　　1、制定和调整住宅小区产权车位和人防车位的停车服务收费标准，应当由车位产权人和人防车位投资者提出，并在实施前30天向业主公示。公示的内容包括：车位产权证明和人防车位投资者证明、新标准以及新标准执行时间等。

　　2、制定和调整住宅小区全体业主共有车位的停车服务收费标准由小区业主大会依法共同决定。

　　（六）住宅小区门禁系统建设改造费用如何收取

　　1、住宅小区依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，不得向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用。