最底层的需求通常蕴含着最庞大的价值。衣食住行之中，物业占得一个“住”字。

　　据相关人士测算，按照当前国务院的人口发展规划目标，在不考虑物业管理费涨价因素的情况下，我国物业管理服务行业2030年的潜在市场规模将超过1.3万亿元人民币。

　　而随着全国各地各大城市推进智慧城市、智慧社区的建设，物业行业更是被赋予了新的想象空间，吸引了包括腾讯、阿里巴巴在内的巨头进场。

　　在成为下一个金矿之前，行业的躁动已经体现在嗅觉灵敏的资本市场上：最近上市的物管企业，动辄出现40、50倍的PE估值。

　　彩生活等早期上市的老牌物管企业，或许不日就会迎来重新评估。

　　一

　　一直以来，物业管理给人的印象是一个事繁利薄的传统行业，并长期游离于主流的投资眼光之外。但随着近期南都物业上A、雅生活登陆港股，物管板块有了崭新的面貌：

　　1、南都物业作为首个进入A股的物业企业，首发上市当日即大涨44%，之后一连五波涨停。截至2018年2月23日，南都物业收于32.04元/股，较16.25元人民币的发行价格几乎翻了一番，市盈率（TTM）达到37.44；

　　2、雅居乐集团旗下的物业管理服务公司——雅生活，于2月9日在港上市。截至2月23日收盘，雅生活市盈率高达62倍，平均市盈率57倍，总市值超160亿港元，成为行业内估值最高的企业。

　　可以看到的是，曾经脏、累、琐碎的物管企业一跃成为市场上的香饽饽，而这其实和腾讯、阿里等互联网巨头的入局不无关系。

　　2017年12月22日，腾讯公布布了智慧社区开放平台“腾讯海纳”，意图通过云计算、大数据、人工智能等技术改造传统物业。

　　同年12月30日，阿里巴巴旗下支付宝上线便民生活服务站，推出六个大类服务项目，包括家电维修、电工服务、管道维修、房屋筑漏、锁具维修、搬家服务。

　　究竟巨头们在物业管理中看到了怎样的机会？

　　相信不少人对前几年微信和支付宝的“打车补贴大战”记忆犹新。如果说打车仅仅代表单个线下流量入口，那么物业就是无数个优质线下流量入口的集合：

　　投诉、缴费、收快递、门禁进出、停车场进出、水电煤问题报修等复杂场景不仅数量上庞大无比，而且使用频率、支付量级上也远超打车场景，以此为延伸的商业生态潜力巨大。

　　于是，在线上流量红利增长殆尽之后，坐拥社区流量入口和支付场景的物管企业的价值被重新发现。

　　物管企业登陆资本市场，始于2014年彩生活（01778）在香港上市，中海物业（02669）、中奥到家（01538）、绿城服务（02869）紧随其后。截至2018年2月，港股市场上共有5只物业股。

　　从目前各家企业的估值来看，资本市场上的老牌物管企业彩生活可能最被低估。

　　拥有9亿平方米平台服务面积的彩生活，是全球在管建筑面积最大的物业企业，但其规模并没有在股价上得到真正的体现。

　　二

　　彩生活和雅生活分别是最早和最迟登陆港股的两家物管企业。

　　从业绩表现上来看，彩生活和雅生活两家企业其实难分伯仲。2016年，彩生活录得营业收入13.42亿元，净利润2.16亿元，分别同比增长62.16%和18.26%，同期雅生活的营收和净利润分别为12.44亿元和1.69亿元。

　　业绩相近，估值差距却较大，为什么？不妨先来看一下雅生活的估值逻辑。

　　对一家企业的内在价值进行评估，一种通用的做法是现金流量折现法，即预测公司将来的现金流量并按照一定的贴现率计算公司的现值。

　　毫无疑问，在贴现率一定的情况下，公司未来的现金流量越高，估值也就越高。一般认为，拥有高未来现金流的企业，要么像贵州茅台一样，拥有充分稳定的业绩预期作为支撑，要么像亚马逊一样，商业模式充满想象力，可以多维度拓宽边界。

　　雅生活的高估值，本质上也是同样的理由：

　　1、未来四五年的业绩发展有保障。2017年6月，雅居乐集团宣布收购绿地物业100%股权，交易对价为10亿元。