物业管理费包括哪些内容？物业管理费收取标准是如何规定的？从什么时候开始收取、收取规定和法律依据是什么？本文将依据国家发改委物业服务收费管理办法及有关的法律、法规为您详细讲解。

 

　　物业管理费定价与收取方式

 

　　根据办法规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价就是由政府制定并公布收费基准价格的收费方式，市场调节价是由业主与物业公司协确确定价格的收费方式。市场调节价分为包干制和酬金制，包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

 

　　物业管理费的构成与比例

 

　　根据办法规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：

 

　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，比例约为50%-55%；

 

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，比例约为18%-22%；

 

　　3、物业管理区域清洁卫生费用，比例约为3%-4%；

 

　　4、物业管理区域绿化养护费用，比例约为12%-16%；

 

　　5、物业管理区域秩序维护费用，比例约为1%-3%；

 

　　6、办公费用，比例约为5%-7%；

 

　　7、物业管理企业固定产业折旧，比例约为0.5%-1%；

 

　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，比例约为0.6%-1.5%；

 

　　9、经业主同意的其它费用。

 

　　物业管理费收取依据与法律规定

 

　　一、法律

 

　　1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

 

　　2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

 

　　3、中华人民共和国物权法

 

　　第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

 

　　第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

 

　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

 

　　二、行政法规

 

　　国务院物业管理条例

 

　　第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：

 

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

 

　　（五）按时交纳物业服务费用；

 

　　第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

 

　　第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

 

　　第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，烘干，业主负连带缴纳责任。

 

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

 

　　第四十三条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

 

　　第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

 

　　三、部门规章及规范性文件

 

　　1、国家建设部业主大会和业主委员会指导规则