《条例》规定禁止擅自改建或者以其他方式改变物业共有部分，擅自改变物业的使用功能。

　　2月6日，珠海市人大常委会对外公布新近审议通过《珠海经济特区物业管理条例》，首次以立法的形式规定，只要有10%的业主联名，就可以提议设立业主大会；小区内车库车位优先满足业主，当车位少于住房套数时，每户只能购一车位。对于日益普遍的房中房出租问题，条例明确规定，禁止擅自改变物业使用，将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租。该条例自2018年3月15日起施行。

　　10%业主联名便可开业主大会

　　针对实践中业主大会召开难、表决难的问题，《条例》规定一是降低首次业主大会召开的门槛：占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主联名可以向镇政府、街道办提出设立业主大会的书面要求。丰富业主委托参加业主大会的形式，业主可以委托代理人出席业主大会，可以建立楼长制，也可以成立业主代表大会。

　　对于业主普遍关怀的车库车位问题，《条例》规定新建物业出售时，车库、车位的数量与位置应当向业主公告，并在买卖合同中明示。车位、车库不计入投票权，但涉及车库、车位的维修、更新需要筹集和使用物业专项维修资金，以及管理规约和业主大会议事规则另有约定的除外。建设单位对物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库出租的，应当优先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人，但租赁合同期限不得超过六个月。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。明确共有车位产权归属，规定利用人民防空工程停放汽车或者作其他用途的，收益归投资者所有。

　　禁止擅自改变物业使用功能

　　《条例》规定禁止擅自改建或者以其他方式改变物业共有部分，擅自改变物业的使用功能；对房屋进行分割搭建，将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将厨房间改为卫生间。

　　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。物业管理单位利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主同意。

　　珠海市人民代表大会常务委员会公告

　　第三号

　　《珠海经济特区物业管理条例》经珠海市第九届人民代表大会常务委员会第九次会议于2017年11月22日通过，现予公布，自2018年3月15日起施行。

　　珠海市人民代表大会常务委员会

　　2018年1月25日

　　珠海经济特区物业管理条例全文

　　（2017年11月22日珠海市第九届人民代表大会常务委员会第九次会议通过）

　　第一章  总  则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明的生活和工作环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合珠海经济特区实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者以自行管理的方式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行管理、养护、维修，维护物业管理区域内环境卫生和秩序的活动。

　　第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。

　　第四条 市、区人民政府（以下简称市、区政府）应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；建立和完善专业化、市场化、规范化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理水平。

　　横琴新区和经济功能区管理机构履行区政府职责。

　　第五条 市物业管理行政主管部门组织实施本条例，并履行下列职责：

　　（一）制定全市物业管理活动的相关政策；

　　（二）指导和监督各区开展物业管理行政监管工作；

　　（三）统筹全市物业专项维修资金监管工作；

　　（四）建立完善全市物业管理宣传和培训机制；

　　（五）建立全市物业管理信用体系；

　　（六）建立全市物业管理综合平台；

　　（七）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议等示范文本；

　　（八）法律、法规和规章规定的其他职责。

　　第六条 区物业管理行政主管部门履行下列职责：

　　（一）负责物业管理区域备案、物业承接查验备案、物业服务合同备案；

　　（二）负责业主委员会备案；

　　（三）指导和监督业主组织依法开展活动；

　　（四）负责物业专项维修资金使用监管；

　　（五）开展物业服务监督检查；

　　（六）建立物业管理档案；

　　（七）指导和监督辖区内镇人民政府、街道办事处（以下简称镇政府、街道办）调解处理物业管理纠纷；

　　（八）法律、法规和规章规定的其他职责。

　　第七条 镇政府、街道办对辖区内的物业管理活动履行下列职责：

　　（一）指导和监督业主设立业主大会、选举业主委员会；

　　（二）指导和监督物业管理项目的交接工作；

　　（三）指导和监督业主组织依法开展活动；

　　（四）协调处理辖区内物业管理纠纷；

　　（五）法律、法规和规章规定的其他职责。

　　镇政府、街道办应当配备专门的物业管理部门和专职的工作人员。