20%以上业主可联名提出成立业主大会的书面申请、物业服务企业泄露业主资讯将被记入失信名单……6月13日，记者从东莞市房产管理局获悉，《东莞市物业管理办法》（以下简称《管理办法》）现已公布，将于8月1日起正式实施。《管理办法》对业主大会成立、公共场地所得收益、停车位规划等市民普遍关怀的焦点问题进行了规范和解答。

焦点1

20%以上业主联名可提出成立业主大会

小区如何成立业主大会长期以来是个难题。此次《管理办法》给出了两种申请方式：20%以上业主可以联名向园区管委会、镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会的书面申请；已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主可以向园区管委会、镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会的书面申请。

业主大会成立后，当要决定筹集和使用住宅专项维修资金，改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意。

决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会、业主委员会可以支取适当工作经费。工作经费由全体业主共同承担，有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，可以从经营收益中列支，业主社区，具体的筹集、管理和使用办法由业主大会在议事规则中规定。

焦点2

未出售停车位不得“只售不租”

小区明明还有空余停车位，全国企业公司信用征信管理平台，想要月保，但却被告知“只售不租”？过去这一常见的现象如今被明文禁止。《管理办法》要求，物业管理区域内规划的停车位、车库应当首先满足业主、物业使用人的需要，尚未出售的停车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。满足业主和物业使用人需求后仍有空余的，建设单位可将其作临时停车使用，也可出租给业主、物业使用人以外的其他人。

在停车位规划方面，《管理办法》要求，地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主大会同意，并依法办理相关手续，所得收益归全体业主共有。

这些共用部位、共用设施设备的经营收益，不得以个人名义进行存储和管理，经业主、业主大会同意，或者按照管理规约相关规定，可以用于开展业主公益活动等方面。

焦点3

物业有6类严重失信行为要上“黑名单”

《管理办法》明确，市物业管理行政主管部门应当完善物业服务企业诚信档案制度，物业服务企业及其从业人员未按照规定或者合同约定提供物业服务，存在6类严重失信行为的，应当记入诚信档案失信名单。物业从业人员列入严重失信人员名单的，物业服务企业应当对其予以处理；物业服务企业自列入严重失信企业名单之日起两年内，市物业管理行政主管部门、市物业管理行业协会不予开具诚信证明。

严重失信行为具体包括：骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的；因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的；采用伪造业主表决票、暴力胁迫、输送财物等手段恶性竞争物业服务项目的；物业服务合同依法解除后，物联招聘，拒不退出物业服务项目的；泄露业主资讯的；对业主、物业使用人进行恶意骚扰，采取暴力行为打击报复的。

焦点4

维修资金使用有明确规定

《办法》明确，有下列情形之一，可能危及业主生命和财产安全的，物业服务企业或业主委员会可以按住宅专项维修资金管理有关应急维修程序的规定支取并使用住宅专项维修资金。包括：电梯经评估、检验认为存在事故隐患，可能发生危及人身财产安全的紧急情况；消防部门认定需要立即整改的消防设施故障；屋面、外墙渗漏；楼体外立面存在脱落危险；供水、排水设施堵塞、爆裂，二次供水水泵等设施损坏，但专业经营单位负责维修、养护的除外；其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

此外，《管理办法》还指出，物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。

焦点5

物业服务用房不得挪作他用