【新民晚报·新民网】目前，申城实施物业管理的住宅小区约1.06万个，面积5.97亿平方米，覆盖率为96.6%。维修资金，就好比房屋的养老金。随着住宅使用年限不断加长，动用维修资金的需求不断增长，一些住宅小区维修资金余额已经低于30%的法定续筹金额标准。“房屋养老金”的使用和筹集，存在哪些突出问题，如何破解？今天，《上海市住宅物业管理规定》执法检查报告提交市十四届人大常委会第33次会议审议。

原标题：《上海市住宅物业管理规定》执法检查报告今提交市人大常委会审议

图说：随着住宅使用年限不断加长，动用维修资金的需求不断增长。杨建正 摄

【新民晚报·新民网】目前，申城实施物业管理的住宅小区约1.06万个，面积5.97亿平方米，覆盖率为96.6%。维修资金，就好比房屋的养老金。随着住宅使用年限不断加长，动用维修资金的需求不断增长，一些住宅小区维修资金余额已经低于30%的法定续筹金额标准。“房屋养老金”的使用和筹集，存在哪些突出问题，如何破解？今天，《上海市住宅物业管理规定》执法检查报告提交市十四届人大常委会第33次会议审议。

物业管理

“2/3”后仍有尴尬

曾经，“2／3尴尬”是小区物业管理维修资金使用中的一个难题。

雷雨季节，小区的避雷针坏了；顶楼业主的屋顶忽然漏水……火烧眉毛，赶紧修吧！可是，依照当时法规，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经过物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过。

既然“2/3”导致如此低效率，立法就应该设定“强制维修”——当小区物业被损坏，对小区公共安全造成直接或者潜在威胁，需要动用维修资金紧急维修时，不必拘泥于“2/3”。

为此，2010年住宅物业管理规定修订后明确——对于电梯水泵故障、消防设施损坏、屋顶外墙渗漏等情形，设置了紧急维修流程，以免动用“维修资金”再遇“2/3尴尬”。

小区里，一旦发生紧急维修事项，依据法定流程，由物业公司制定方案，报业委会审核后维修；因此，业委会的决策能力在很大程度上决定了能否尽快排除安全隐患。

与此同时，如果不能按照规定流程实施维修或更新改造，区县房屋行政管理部门可以依法组织代为维修，维修费用从维修资金中列支。实践中，“代为维修”却面临着困境——假如没有业委会主任、副主任敲章，维修资金就无法从银行支取；一旦业委会瘫痪或不履行义务，就会导致紧急维修落空，烘干，影响业主生活和小区公共安全。

为此，执法检查提出，如何设计专项维修资金的使用流程，提高紧急维修的审核效率，缩短申报时间，确保紧急维修紧急进行，政府主管部门要拿出方案。

维修基金

“30%”底线要守住

“2／3尴尬”后的尴尬，仅仅是维修资金紧急动用时遇到的难题，而在紧急动用之外，维修资金更大问题在于：续筹，如何守住“30%法定底线”。

当专项维修资金余额不足首期筹集金额的30%时，业主应当按照国家和本市的规定、管理规约和业主大会的决定，及时续筹专项维修资金。启动续筹程序，关键一步是，业主大会作出决定。但市人大常委会执法检查表明，实际操作中，专项维修资金续筹难，一个重要原因是——业主大会难以作出决定启动续筹。

为啥业主大会难以作出续筹决定？一个关键原因还在于：业委会的素质。

目前，本市1.2万多个住宅小区中，还有1400多个小区未成立业委会。事实上，对于“小区善治”，业委会的作用不言而喻。作为业主大会的执行机构，业委会在小区管理中负有重要责任，业委会的管理能力，很大程度上体现为“管钱的能力”。执法检查表明，部分业委会过度惜用专项维修资金，认为不用就是成绩，不用就会减少纠纷，乃至影响房屋的正常维修；部分小区高估冒算，利用将工程项目化整为零的方式滥用专项维修资金；还有部分小区本身专项维修资金不充裕，业委会不了解小区设施实际状况，大厂渔具城，使用资金缺乏统筹考虑，导致要用、急用时，没钱。

为此，执法检查建议——提高业委会的管理能力，行政管理部门要加强业务指导，包括对维修资金续筹的指导，以便守住“30%底线”，保障住宅小区平稳运行。

此外，需要说明的是，守住“30%底线”，现有法规也对业主有明确要求。在业主申请房地产转移或者抵押登记时，必须同时向房地产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的凭证，房地产登记机构应该把好“审核关”。

公共收益

50%应进“蓄水池”

保障小区安全，维修资金就好比一个“蓄水池”。流水不腐，“蓄水池”的资金流依法合规流动起来，有进有出，收支平衡，才是安全的。

续筹维修资金，申城探索了多重方式，在法定续筹、日常续筹之外，公共收益补充，也是一种极为重要的长效补充机制。