“拒交物业费如何处理？”“物业收的停车费流向了哪里？”“物业有权利用业主共用设施从事广告等经营性活动吗？”这些年，扬州（楼盘）物业服务行业日益壮大，物业管理和业主之间的新矛盾、新问题也不断出现。然而，市区现行的物业管理办法是2006年制订的，很多问题难以彻底解决。

　　怎么破？记者从市住房保障和房产管理局获悉，经过前期调研和征集各方意见，《扬州市住宅物业管理办法（第二次征求意见稿）》公开征求意见今天截止。待进一步完善后，计划于年内出台实施。

　　未成立业委会小区怎么办？

　　所在街道组建物业管理委员会

　　近年来，国家和省级物业管理新的法律和 政策已发生重大变化，而扬州现行的物业管理办法——《扬州市物业管理实施办法》诞生于2006年2月13日，时至今日，其弊端也越来越明显。市住房保障和 房产管理局相关负责人介绍，从这些年扬州住宅小区物业管理的实际情况来看，一些小区出现的矛盾纠纷仅靠物业主管部门难以协调解决。

　　新《办法》中，街道社区将担当重要角色。业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

　　不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政 府）指导后仍不能成立的，由街道办事处（乡镇人民政府）组建所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

　　老旧住宅小区可以由街道办事处（乡镇人民政府）成立物业服务中心，为业主提供基本物业服务，主要做到有治安防范、清扫保洁、绿化养护、维修维护和停车管理。

　　新建小区前期如何管理？

　　业主可通过招标平台选聘物业

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理都是由建设单位负责的，这在现行的《办法》里并未有提及。新《办法》提出，建设单位应按照不低于地 上、地下总建筑面积千分之七的比例配置物业服务用房，不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。物业服务用房不得买卖和抵押，如果用于经营，收益归 全体业主所有，用于弥补物业服务费不足。

　　集体土地房屋拆迁安置住宅小区，应按照小区地上地下总建筑面积2%-5%的比例，配建配套服务设施及物业服务经营性用房，其经营收益用于弥补小区物业服务费的不足。

　　近年来，扬州房地产市 场快速发展，大部分新建项目前期物业管理，由开发企业的子公司或指定的物业企业承接，造成物业服务水平参差不齐。新《办法》则引入了竞争机制，第三十九条 明确：市区建立统一的物业管理招投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务。并且，提倡业主大会通过统一的招投标平台选聘物业服务企业。

　　物业费怎么收？

　　普通住宅前期实行政府指导价

　　收取物业费，是不少物业服务企业最头疼的事。价格怎么定？费用怎么收？新《办法》作出了规定。

　　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，由物业报所在地价格行政主管部门备案；业主大会成立后，普通住宅物业服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

　　非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。

　　实行政府指导价的，市价格行政主管部门应当会同市物业管理行政主管部门，每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　物业不按约服务怎么办？

　　严重失信者2年内不得接新物业

　　物业管理矛盾多发的原因一方面是各方主体之间缺乏信任，另一方面是违法收益与违法后果失衡，业主社区，违法成本过低。为此，新《办法》对物业服务企业进行了约束。