【摘要】进入诉讼程序的物业服务合同纠纷逐渐增多，不利于司法资源的有效利用, 应该对此种处理方式进行反思:司法确实是权利救济的最后一道屏障, 但是定纷止争的手段有很多, 物业服务合同纠纷的特性决定了解决方式的多样化，本文在解析物业服务合同纠纷基本问题以及产生原因的基础上，探索物业服务合同纠纷的多种解决方式。

　　【关键词】物业服务合同；物业服务企业；物业管理；业主

　　一、物业服务合同法律关系的理论基础

　　（一）物业服务合同的内涵

　　物业服务合同，指的是由业主或业主委员会与物业管理企业在平等、自愿基础上签订的、由业主或业主委员会授权并提供费用，物业服务企业依照合同对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。 这个概念，摈弃了以前被经常使用的“物业管理合同”或“物业管理服务合同”的名称，同时也明确了物业服务合同的主体是业主和物业管理企业，客体是物业服务的行为，以及物业管理的基本含义，即物业管理企业提供服务，而业主支付报酬 ，2007年修订的《物业管理条例》也使用了这一说法。物业服务合同纠纷是指物业服务双方当事人在物业服务合同的签订、履行过程中所产生的纠纷。物业服务合同是平等的物业服务双方当事人产生权利义务关系的基础，也是该领域众多纠纷产生的最主要的症结所在。我国现行《合同法》没有明确对物业服务合同进行规制，因此，物业服务合同在合同法上系无名合同，目前我国司法实践中对物业服务合同关系的调整主要是通过《物权法》、《物业管理条例》以及一些地方部门规章实现的，但是《物业管理条例》是一行政法规，对物业服务活动的规制多是从行政管理的角度出发的，而对物业服务合同这一私法领域的干预则很有限，一旦物业服务合同双方当事人发生纠纷，仍要从《合同法》、《物权法》等民事法律规范中寻找依据。

　　（二） 建筑物区分所有权是物业服务合同法律关系的理论基石

　　“物业”一词从英文单词“Realproperty”及“Realtare”发源而来，本意有“财产、产业、拥有物、房地产”的意思，随着各国建筑业的迅猛发展，现在是指己经竣工验收并已投入使用的房屋建筑物及所配套设施和场地。 支撑物业服务业不断发展的是物业服务合同的健全，要健全物业服务合同就要清楚了解物业服务合同的基础——建筑物区分所有权——的相关理论。

　　建筑物区分所有权的定义可作如下界定，即建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有的专有所有权，对建筑物共用部分享有的共用部分持分权，以及因区分所有人间的共同关系所生的成员权的总称。 我国《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。即以法律的形式明确规定了我国建筑物区分所有权的构成由三部分组成：专有部分所有权；专有部分以外的共有即共有所有权；专有部分以外的共同管理的权利，即成员权。成员权与专有权、共有权相并列，相互依存，成员权随着专有部分的转移而转移给新业主，因此成员权是永远存续的。依照《物权法》第75条规定，区分所有建筑物的管理组织分为两个层次，一为业主大会，二为业主委员会。业主大会是区分所有权建筑物管理的最高权力机构；业主委员会是其执行机构，不具有法人资格，但可认定为其他组织，具有一定的行为能力和诉讼行为能力 。业主大会或业主委员会基于成员权可以选聘物业服务企业对建筑物进行服务管理，物业服务企业是受全体业主委托服务、管理建筑物事务的单位。因此，物业服务企业对小区的管理权来源于所有业主的授权，物业服务合同的权利来源就是全体业主的成员权，物业服务合同法律关系的理论基础是建筑物区分所有权。

　　二、物业服务合同纠纷的特征及形成原因解析

　　（一）物业服务合同纠纷的特征分析

　　物业服务合同纠纷与一般民事纠纷相比，司法实践中呈现出以下特点：

　　1、标的额小，争议大，“物业服务标准”成案件争议的最大焦点

　　【案例】2007年1月25日，原告某物业公司与被告马某签订一份《物业管理合同》，约定由原告提供物业管理服务，被告交纳物业管理服务费。从2008年3月25日起至今，被告未按《物业管理合同》约定交纳，共欠物业管理费2294元。原告诉至法院要求判决被告支付原告自2008年3月25日起至2010年10月25日物业管理费2294元并由被告承担诉讼费。而被告马否辩称：其购买住房入住后，就一直出现楼顶渗水现象，造成家具损坏，楼道墙皮脱落，供水水压低，物联招聘，基本无水吃，其多次向原告反映，却没有结果。其次，其购买房屋入住后，原告擅自将楼梯口通往小区的后门安装了卷闸门并且焊死，使本单元变成独立王国，无法进入小区，给其生活造成许多不便，如垃圾无人清理，安全无保障，楼梯口大小便横流。再次，原告没有收费许可证，原、被告所签合同为无效合同。本案争议焦点是原告是否没有履行其物业管理服务？