湖北日报讯 省人大常委会副秘书长 滕鑫曜

　　党的十八大明确提出，要加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点，要多谋民生之利，多解民生之忧，解决好人民最关怀最直接最现实的利益问题。住有所居，居有所安，既是党中央提出的具体要求，也是广大人民群众对美好生活和良好居住环境的期待和向往。随着住房制度改革的深入以及城市建设和城镇化进程加快，物业服务业应运而生并得到长足发展。为了规范物业管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，国务院于2003年及时出台了《物业管理条例》。随着经济社会发展，我省物业服务和管理也出现了一些新情况、新问题，亟需通过地方立法予以规范。省人大常委会针对我省实际，并与国家上位法相衔接，在充分调研论证的基础上，7月28日经省十二届人大常委会第二十三次会议审议通过了《湖北省物业服务和管理条例》（以下称条例），这是贯彻落实共享发展理念、关注民生福祉的一项重要立法，为营造安全、舒适、文明的居住生活和工作环境，促进和谐社会建设提供了强有力的法制保障。

　　健全物业服务管理体制

　　物业服务和管理是综合性的社会管理工作，涉及业主、建设单位、物业服务企业、物业使用人、公用事业专业经营单位等多个主体，涉及民事、行政多种法律关系，需要政府各部门齐抓共管。条例在明确政府责任的基础上，确定了房产部门主管、相关部门协同、街道乡镇落实的物业服务管理体制。

　　一是规定县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。

　　二是明确房产行政主管部门为物业服务工作的主管部门，细化其监督管理职责；针对小区行政执法相对较弱的实际，条例规定多个行政主管部门应当加强物业区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理，建立违法行为投诉、处理和回复制度，依法及时处理物业区域内的违法行为。

　　三是考虑到物业服务和管理工作与街道办事处、乡镇人民政府工作联系紧密，为了发挥基层组织作用，条例规定街道办事处、乡镇人民政府组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷；同时，规定街道办事处、乡镇人民政府应当做好有关业主大会会议筹备、业主委员会换届选举、有关文件资料备案及建档保存等具体工作。

　　完善业主自治机制

　　业主大会、业主委员会制度是维护业主合法权益的有效机制和实行业主自治的重要载体。针对业主大会成立和开展活动存在启动难、筹备难、决策难、换届难等问题，条例对业主成立业主大会、召开业主大会会议、决定公共事项、业主委员会的选举和换届等作了明确规定。

　　一是建立业主大会成立双启动机制，符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位和业主都可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的报告；街道办事处、乡镇人民政府收到房产行政主管部门的通知后，成立会议筹备组，并组织召开首次业主大会会议。

　　二是建立业主大会共同决策机制，条例明确了业主大会的职责、会议形式、表决原则，业主的公共事项由业主大会共同讨论决定，业主大会作出的决定，对全体业主具有约束力。

　　三是完善业主委员会委员任期制度，进一步明确了业主委员会的产生方式、任期、委员条件、职责、备案等。

　　此外，条例还规定业主可以采取业主直接管理、业主委员会负责管理、成立其他管理机构管理等形式对物业实施自行管理，业主社区，充分体现业主自治。

　　建立前期物业服务制度

　　前期物业服务是根据建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的，具有一定的特殊性。实践中，很多物业服务纠纷集中在前期物业服务阶段，成为物业服务矛盾的核心症结。为了防止和化解这些矛盾，同时为业主大会成立后的正常物业服务工作奠定良好基础，物联招聘，条例对建设单位在物业区域划分、前期物业服务企业选聘、物业承接查验、合同签定及备案以及专业经营设施设备建设和移交等作出以下规定。